Ziemia za zasiedzenie. Ile stracą gminy?

Użytkownicy w całej Polsce mogą się za bezcen uwłaszczyć na tysiącach hektarów należących do gmin. Już 1 października zaczną działać przepisy o zasiedzeniu

Z powodu bałaganu w gminach nikt dokładnie nie wie, jak wiele jest takich nieruchomości. Ich użytkownicy nie chcą się jeszcze ujawniać. Boją się, że samorządy w ostatniej chwili odbiorą im zajmowaną często od pokoleń ziemię.

Resort infrastruktury szacuje, że w samej Warszawie może to być 10 tys. działek. Władze Zielonej Góry mówią o kilku tysiącach, w Gdańsku czy Gorzowie w ciągu paru miesięcy gminni urzędnicy "wykryli" ponad 50 przypadków bezprawnego zajęcia ziemi.

Jak do nich dochodziło? Często ludzie zajmują ziemię, tłumacząc, że należała do ich przodków, choć nie mają na to żadnych dokumentów. Innym typowym przykładem są "pomyłki" przy grodzeniu działek, gdy właściciel zagarnia część gminnego terenu, stawiając płot.

Teraz przepisy kodeksu cywilnego z 1990 r. pozwalają przejąć na własność zajmowaną bezprawnie przez 30 lat nieruchomość należącą do gminy lub skarbu państwa. Zasady kodeksu pozwalają uwzględnić okres od 1975 r. Dlatego już po 1 października każda osoba, która zajmuje taką działkę, może zwrócić się do sądu o stwierdzenie, że jest jej własnością. Za symboliczną wręcz opłatę. Straty gmin z tego tytułu mogą iść w miliony złotych!

- W starciu z mieszkańcami gminy są bezbronne - przyznaje Grażyna Rzeźniczak, radca prawny zielonogórskiego magistratu. - Od października zaczniemy tracić ziemię.

Lawina wniosków zasypie sądy

Ziemię można przejąć przez zasiedzenie po upływie 30 lat. Wystarczy do tego postanowienie sądu rejonowego, które to potwierdzi. Od października sądy może zasypać lawina wniosków o stwierdzenie zasiedzenia. Dlaczego? Bo ustawa pozwala do owych 30 lat zaliczyć także 15 lat sprzed 1 października 1990 r.!

A więc już za kilka dni minie 15 lat od wejścia przepisów w życie, każda osoba, która do tej pory zajmowała teren miasta czy skarbu państwa bez tytułu własności (aktu notarialnego, tytułu darowizny, decyzji o zwrocie, aktu nadania itp.), może starać się o jego przejęcie.

- Od października zaczniemy tracić ziemię. W starciu z mieszkańcami jesteśmy bez szans - przyznaje Grażyna Rzeźniczak, radca prawny zielonogórskiego magistratu.

Tysiące działek

Utrata ziemi grozi praktycznie wszystkim gminom. Ministerstwo Infrastruktury nie ma dokładnych danych, ile osób w kraju zajmuje nie swoją ziemię. Małgorzata Kutyła, zastępca dyrektora departamentu regulacji rynku nieruchomości w resorcie infrastruktury, szacuje, że tylko w samej Warszawie może być ok. 10 tys. takich działek.

Np. przy ul. Nadrzecznej na Siekierkach jedna z mieszkanek zajmuje od kilkudziesięciu lat 900-metrową działkę. Mówi, że jej pradziadek kupił ją od dziedzica, który przed wojną podzielił majątek. - Rodzice nie mieli dokumentów, ale całe życie wiedziałam, że ta działka jest nasza. Po wojnie ją odgruzowaliśmy. Nikt się o nią nie upominał - opowiadała kobieta w czerwcu "Gazecie Stołecznej". Podobne sporne działki są na Ochocie, Targówku Przemysłowym i Mokotowie.

W Zielonej Górze przypadków zagarnięcia miejskich terenów może być kilka tysięcy. - Czasem to spore działki. W jednym przypadku mieszkaniec, który budował sobie dom, w trakcie grodzenia terenu zajął 700 m kw. miejskiego gruntu - opowiada Zdzisław Szczepański, naczelnik geodezji w zielonogórskim magistracie.

Podobnie jest w Gdańsku czy Gorzowie. Tam w ciągu ostatnich miesięcy wykryto ponad 50 przypadków bezprawnego zajmowania ziemi należącej do miasta. - Nie mamy pojęcia, ile jeszcze jest takich przypadków - mówi Stanisława Sztuka, zastępca naczelnika wydziału gospodarki nieruchomościami w Urzędzie Miasta w Gorzowie.

Nasze od zawsze

Do zasiedzenia może dojść z różnych powodów. Małgorzata Kutyła z Ministerstwa Infrastruktury opowiada, że wiele osób zajmuje daną ziemię, tłumacząc, że należała do ich przodków. Mimo że sprawy własności nie są uregulowane, rodziny przekazują grunty z pokolenia na pokolenie.

Inna możliwość związana jest z grodzeniem działki. Ktoś kupił zgodnie z prawem część ziemi i przy jej grodzeniu przesunął granicę, zagarniając w ten sposób kawałek np. miejskiego gruntu. Miasto często nie zauważało takich przypadków i nie występowało z wnioskiem o opuszczenie terenu.

- Wydziałom geodezji trudno się połapać, kto jest na miejskiej ziemi. To wychodzi na jaw dopiero, gdy miasta sprzedają ziemię kolejnym inwestorom lub planują np. budowę drogi - tłumaczy lubuski geodeta Andrzej Więcko.

Utracona w ten sposób ziemia to dla polskich miast straty liczone nawet w milionach złotych.

Co więcej, może się okazać, że ziemię, którą miasto straci teraz przez zasiedzenie, w przyszłości będzie musiało wykupić.

- Niektóre działki są strategiczne. Jak się okaże, że mieszkańcy zabrali tereny przy drodze, a my będziemy chcieli ją poszerzyć, trzeba będzie ziemię odkupić - tłumaczy Zdzisław Szczepański z zielonogórskiego magistratu.

Własność za 7 proc.

Osoba występująca o zasiedzenie będzie musiała zapłacić w urzędzie skarbowym 7-proc. podatek od wartości gruntu (z ceny wyłącza się wartość nakładów poniesionych przez dotychczasowego posiadacza). Podatek trafi do kasy gminy.

- Ale to nie wyrówna strat miasta - przyznaje Kutyła.

Według niej do sądu z wnioskiem o zasiedzenie ruszą zwłaszcza osoby, które będą chciały sprzedać zajmowaną do tej pory bezprawnie ziemię. - Zdobycie do niej tytułu prawnego za 7 proc. wartości rynkowej to niezwykła okazja - mówi.

Jak gmina może się bronić?

Miasto może się bronić tylko, jeśli nie upłynęło wymagane do stwierdzenia zasiedzenia 30 lat. Wystarczy złożyć do sądu pozew przeciwko osobie, która zajęła teren. Problem w tym, że - jak już napisaliśmy - w większości urzędów nie ma dokładnych danych, ile jest spornych gruntów i gdzie one się znajdują. Nie wiadomo więc, kogo pozywać. Żeby to ustalić, władze Zielonej Góry chcą wynająć armię geodetów, którzy przeczeszą miasto ulica po ulicy. Na to potrzeba jednak ok. 300 tys. zł.

Inne urzędy, mimo że zdają sobie sprawę z zagrożenia, rozkładają ręce.

- Na masowe sprawdzanie nie mamy pieniędzy - mówi Stanisława Sztuka z gorzowskiego ratusza.

- Jednak innego wyjścia nie ma. Gminy mogą się bronić tylko, ogłaszając wielkie mierzenie geodezyjne i weryfikację ksiąg wieczystych. Powinny to zrobić jak najszybciej - przyznaje Kutyła.

Gdyby gminy zabrały się do tego wcześniej, uniknęłyby problemu. Dlaczego tak długo zwlekano? - Nikt nie zwrócił uwagi na to, że 1 października mija 15 lat od wejścia w życie zmienionych przepisów - przyznaje Zdzisław Szczepański z zielonogórskiego magistratu.

Jak powinien wyglądać wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

Wniosek trzeba złożyć do sądu rejonowego. Trzeba w nim określić, jakiej nieruchomości dotyczy, i dołączyć do niego dokumenty, które pomogą udowodnić, że upłynął już określony w prawie 30-letni okres, podczas którego zajmowaliśmy teren, jakby był naszą własnością. Mogą to być zeznania sąsiadów czy dowody na dokonywanie tam inwestycji, np. faktury za zakup materiałów budowlanych. Jeśli sąd uzna, że mamy rację, wydaje postanowienie, w którym stwierdza, że ziemia jest naszą własnością. Z odpisem postanowienia trzeba iść do wydziału ksiąg wieczystych i złożyć wniosek o dokonanie zmian w księdze wieczystej nieruchomości.