Boom na rynku nieruchomości

Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie skoczyła przez rok o 500 zł - twierdzi Robert Chojnacki ze specjalistycznego serwisu internetowego TabelaOfert.pl. O ile w maju 2004 r. metr kw. kosztował niecałe 3,9 tys. zł, to teraz już 4,4 tys. zł. To ponad 12-proc. wzrost w ciągu roku!

Popyt napędza ceny

W Warszawie, Krakowie czy Trójmieście deweloperzy mogą przebierać w klientach.

- Żeby kupić mieszkanie, zapisałem się do kolejki liczącej kilkaset osób - wspomina jeden z czytelników. - Udało mi się tylko dlatego, że w formularzu podałem nazwisko narzeczonej, które zaczynało się na A. Handlowcy dzwonili do klientów w kolejności alfabetycznej.

Duży popyt podbija też ceny ziemi rolnej.

Zdaniem Grażyny Kapelko z Agencji Nieruchomości Rolnych jeszcze niedawno hektar gruntu z zasobów skarbu państwa można było kupić średnio za 3,5 tys. zł, teraz kosztuje ponad 5 tys. zł.

Do niedawna kupnem gruntu rolnego zainteresowani byli tylko rolnicy indywidualni. Dziś przez dopłaty z UE - średnio 500 zł na hektar - wyrosła im poważna konkurencja w postaci przedsiębiorców z miast. Kupują po 60 hektarów z inwentarzem i wynajmują ludzi do gospodarki. Spora część z nich traktuje ziemię jako lokatę na przyszłość. Nie chcą uprawiać buraków czy pszenicy, tylko łąki, które wymagają minimalnej pracy - wystarczy je kosić kilka razy do roku.

Kupić, żeby sprzedać

Nieruchomości stały się okazją do zarobienia szybkich pieniędzy. - Na lokacie bankowej można zarobić 3 proc. rocznie - twierdzi Chojnacki. - Na obligacjach punkt więcej. Akcje to za duże ryzyko. A nieruchomości ciągle drożeją. Dostrzegli to spekulanci.

Krajowi inwestorzy kupują mieszkania hurtowo, po kilkanaście, zbijając w negocjacjach cenę. Potem, tuż przed zakończeniem inwestycji, odsprzedają swoje prawa osobom trzecim nawet z kilkudziesięcioprocentowym zyskiem.

Od kilku miesięcy mają dodatkowo silną konkurencję w postaci specjalistycznych funduszy nieruchomości np. Arka BZ WBK czy Skarbiec Rynku Nieruchomości oraz inwestorów z Wielkiej Brytanii.

- Anglicy mówią: Poland is number one i kupują u nas po 30-40 mieszkań - opowiada Chojnacki. - Właśnie realizujemy kilka takich transakcji.

Brytyjczycy mają spore doświadczenie w podobnych inwestycjach - przez ostatnią dekadę ceny nieruchomości w Londynie wzrosły o 300 proc. O ile jednak tamtejszy rynek tak dynamicznie rozwijać się już nie będzie, o tyle Polska - według specjalistów - najlepsze lata ma dopiero przed sobą.

Brytyjczyk po sprzedaniu u siebie kawalerki w kiepskim stanie może kupić dwupoziomowy apartament w warszawskim Wilanowie i jeszcze ma pieniądze na jego wykończenie.

Królestwem spekulantów są Warszawa, Kraków oraz Trójmiasto. Ale zaczynają oni działać też we Wrocławiu. Jest to jedyne duże miasto w Polsce z szybko rozwijającym się rynkiem pracy, gdzie do niedawna nie działał żaden duży deweloper. - Można tu sporo zarobić, kupując praktycznie wszystko - pod warunkiem, że jest większe od budy dla psa i przyzwoicie zaprojektowane - mówią pośrednicy.

Uwagę coraz liczniejszych inwestorów zaczynają przyciągać też Łódź i Śląsk oraz miejscowości turystyczne. Np. w Kołobrzegu i na Helu chętnie inwestują Niemcy.

Jeszcze jest za tanio

- Ceny nieruchomości będą rosnąć i to przez dziesięciolecia - przekonuje Marcin Ochyra z Open Finance, zajmującej się m.in. doradztwem finansowym.

A to m.in. za sprawą trwającego procesu konwergencji, czyli wyrównywania cen i poziomu życia między Polską i krajami tzw. starej Unii. Na początku lat 90. Polacy zarabiali średnio 80 dolarów miesięcznie, dziś - ok. 750 dol.

Ponadto przez ostatnie pięć lat stopy procentowe w Polsce spadły z poziomu 19 proc. do ok. 6 proc., a oczekuje się kolejnych obniżek. To wpływa na coraz większą dostępność kredytów.

Rzeczoznawcy majątkowi podkreślają także, że w Polsce ziemia rolna jest wciąż za tania i musi drożeć. Do niedawna proces ten odbywał się w tempie ok. 2,5 proc. na kwartał. Teraz przyspieszył nawet o drugie tyle.

Trzeba też pamiętać, że póki co ziemi nie zaczęli jeszcze kupować cudzoziemcy - Polska wynegocjowała z UE 12-letni okres przejściowy na jej sprzedaż osobom z zagranicy.

Hamowanie cen w 2008 r.

W 2008 roku z 7 do 22 proc. skoczy stawka VAT na nowe mieszkania. - Spodziewam się wtedy niewielkiego zakłócenia tempa wzrostu cen - mówi Chojnacki. - Potrwa to rok, góra dwa lata.

Taka sytuacja miała miejsce na Węgrzech, gdzie wprowadzenie 25-proc. VAT-u wraz z wejściem tego kraju do UE na moment zatrzymało rozwój rynku mieszkaniowego w Budapeszcie.

wyimek

Znawcy rynku podkreślają, że boom na mieszkania nieprędko wyjdzie poza największe miasta. Napędza go bowiem głównie migracja ludności - 60 proc. nabywców mieszkań w Warszawie urodziło się poza stolicą.