Nowe mieszkania, ale z drugiej ręki

Chodzi o fundusze, które specjalizują się w ryzykownych przedsięwzięciach. W jaki sposób zaangażowałyby się one w rynek mieszkaniowy? Kupując od firmy deweloperskiej hurtem np. jedną trzecią budowanych przez nią mieszkań z dyskontem (np. 10-proc). Po zakończeniu inwestycji fundusz sprzedałby gotowe mieszkania i zarobił na różnicy w cenie. Zarobek byłby wyższy, gdyby przez czas budowy ceny wzrosły powyżej pułapu określonego przez dewelopera na starcie (na gotowe mieszkania jest więcej chętnych).

Paweł Sztejter z Reas Konsulting przyznaje, że jeszcze nie zawarto tego typu transakcji. - Ale w kilku przypadkach trwają negocjacje - mówi. Kto je prowadzi? - Tego nie mogę zdradzić - odpowiada.

Co z tego miałby deweloper? Zapewnioną przedsprzedaż mieszkań i pieniądze na rozpoczęcie inwestycji, a z tym mógłby udać się już do banku po kredyt. Bez tego banki nie chcą rozmawiać z deweloperami. Dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jacek Bielecki narzekał niedawno na to, że banki wolą pożyczać pieniądze klientom deweloperów. Zdaniem tych przedsiębiorców było to dla nich dobre kilka lat temu, gdy bez problemu mogli sprzedać mieszkania w fazie planowania. Dziś jest to już prawie niemożliwe.

Tymczasem w dużych miastach rośnie popyt na nowe mieszkania. Czy wejście na nasz rynek mieszkaniowy międzynarodowych funduszy podwyższonego ryzyka może spowodować wzrost cen? - Każda spekulacja rodzi takie zagrożenie - mówi Bielecki. - Gdyby takie zjawisko się pojawiło, byłby to jeszcze jeden objaw choroby rynku spowodowanej brakiem systemu finansowania inwestycji mieszkaniowych - dodaje.

- To, że fundusze interesują się naszym rynkiem, jeszcze nie oznacza, że podpiszą jakieś umowy. Jesteśmy na etapie rozpoznania. Jednak gdyby tak się stało, to korzyści będą z tego większe niż zagrożenie wzrostu cen - uważa prezes Reas Konsulting Kazimierz Kirejczyk. Dodaje, że wiele projektów mieszkaniowych nie wypaliło tylko z powodu odmowy ich kredytowania przez banki.

Tego samego zdania jest prezes Polskiego Funduszu Nieruchomości Marek Dąbrowski. - Spekulacja ma w Polsce złe konotacje, ale w tym przypadku chodzi o inwestorów, którzy wkładają pieniądze w ryzykowne przedsięwzięcia - mówi Dąbrowski, którego fundusz wchodził w nie na zasadzie udziałowca z gotówką (gdy deweloper miał ciekawy projekt, ale za mało pieniędzy na jego realizację). - Jeśli wzrosną ceny mieszkań, to nie z powodu funduszy, lecz barier administracyjnych, które ograniczają podaż nowych mieszkań - przekonuje Dąbrowski.

Analitycy twierdzą, że najpewniej przez dwa-trzy lata podaż nie będzie rosła tak szybko jak popyt, który napędzają kredyty. Na przykład wskutek wygaśnięcia starych planów zagospodarowania przestrzennego procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę są - do czasu uchwalenia nowych - bardziej czasochłonne. Reas Konsulting prognozuje, że dopiero po 2010 r. liczba mieszkań oddawanych do użytku w naszym kraju przekroczy pułap 160-180 tys. rocznie.

Banki boją się kredytować deweloperów

Powód? Wysokie ryzyko towarzyszące inwestycjom mieszkaniowym. Komitet ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich od dwóch lat postuluje utworzenie funduszu poręczeniowego, który brałby na siebie część ryzyka. Zdaniem szefa komitetu Zbigniewa Krysiaka wystarczyłoby 300-400 mln zł, które gwarantowałby skarb państwa. W tym tygodniu inicjatywę bankowców poparło Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów.