W całym kraju zapanował run na przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Ludzie myślą: własność to własność, nie wygasa jak użytkowanie po 99 latach. Dodatkowo do przekształceń zachęcają gminy, udzielając znaczących bonifikat, nawet do 99 proc. wartości ziemi. I nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie to, że cała operacja może godzić w interesy wierzycieli, zwłaszcza banków, którzy pożyczyli pieniądze pod hipotekę działki. Wraz z przekształceniem użytkowania we własność... hipoteka wygasa!
Katarzyna Klukowska: Wierzyciele, zwłaszcza banki, alarmują, że ustawa z 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności narusza ich interesy. Czy takie obawy są uzasadnione?
Paweł Kuglarz, radca prawny w kancelarii Beiten Burkhardt K.Rastawicki: Jak najbardziej. Przepisy są na tyle nieprecyzyjne, że bank-kredytodawca może zostać z niczym. Nie ma żadnej pewności, że własność zostanie automatycznie obciążona hipoteką. Na dokładkę w innej ustawie uwłaszczeniowej (z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości) brak jakiejkolwiek wzmianki o takiej ochronie.
Potrafię sobie wyobrazić sytuację, gdy użytkownik wieczysty działki bierze pod nią kredyt, następnie przekształca użytkowanie we własność i ma pożyczkę z głowy! Takie prawo zachęca do nadużyć.
Pół biedy, gdy rzecz dotyczy banków - te przynajmniej wiedzą, czym ryzykują. Co jednak z ludźmi, którzy pod hipotekę pożyczyli pieniądze znajomym? Dla nich może to być kosztowna niespodzianka.
Co z tym począć?
- Rozwiązanie jest proste: trzeba tak zmienić przepis, żeby było jasne, iż po przekształceniu użytkowania wieczystego we własność hipoteka nie wygasa. To jednak zaledwie połowa problemu. Druga tkwi w zabezpieczeniu hipotecznym na użytkowaniu wieczystym, gdy dochodzi do rozwiązania umowy użytkowania.
Jaka to sytuacja? Wyobraźmy sobie, że deweloper kupił od gminy działkę w użytkowaniu wieczystym. Pod hipotekę ziemi wziął kredyt. Zobowiązał się, że wybuduje apartamentowiec, ale nie dostał pozwolenia na budowę. Gmina rozwiązała z nim umowę i hipoteka automatycznie wygasła, a bank pozostał praktycznie niezabezpieczony. Przysługiwałoby mu jedynie ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika o wynagrodzenie za wzniesione budynki, ale żadne budynki nie zostały przecież wzniesione!
Gdyby nawet przyjąć, że bank jest ostrożny i udzielił kredytu dopiero wtedy, gdy deweloper dostał pozwolenie, to i tak może obudzić się w innej bajce. Dlaczego? Może się zdarzyć, że deweloper - mimo pozwolenia i źródeł finansowania - nic nie wybudował, gmina rozwiązała umowę o użytkowanie, a hipoteka banku wygasła.
Niektóre banki nie wiedzą, czym ryzykują. Inne wiedzą, a mimo to podejmują ryzyko.
Czy równie ryzykowne dla banków są kredyty dla spółdzielni?
- Jeszcze bardziej! Najgroźniejszy jest art. 44 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mówi on, że "z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych hipoteki obciążające te nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy wygasają". Mówiąc wprost: jeżeli w spółdzielczym budynku jest sto lokali i wyodrębnione zostaną dwa - hipoteka wygasa!
Zgodnie z ustępem 2 tego artykułu spółdzielnia powinna obciążyć inną nieruchomość. Po pierwsze jednak, może jej nie mieć, a po drugie, może nie chcieć tego zrobić.
W poprzedniej ustawie za długi spółdzielni ręczył skarb państwa. W obecnej przepis ten został wykreślony. To woda na młyn prezesów. Słyszałem, że są już nawet organizowane szkolenia dla spółdzielców, jak mają wyzwolić się z kredytów.
Jak temu zaradzić?
- Rozwiązaniem mógłby być zapis, że hipoteka wygasa dopiero wtedy, gdy wyodrębnione zostaną wszystkie lokale. A tak możliwe są różne interpretacje. W trakcie jednej z konferencji wystąpiło dwóch sędziów Sądu Najwyższego, z których jeden był zdania, że aby hipoteka wygasła, trzeba wyodrębnić wszystkie lokale, a drugi uważał, że skoro przepis mówi o lokalach, to wystarczą dwa.
Kto wie, czy złe prawo nie jest powodem, dla którego banki nie chcą pożyczać spółdzielniom pieniędzy. Tracą na tym zwykli członkowie spółdzielni.
