Pandemia, wojna, inflacja - wszystkie te okoliczności praktycznie odcięły Polaków od możliwości zaciągania kredytów hipotecznych, tym samym własnego domu lub mieszkania, które oznaczają usamodzielnienie i - paradoksalnie - niezależność. Czy czeka nas powrót do życia w komunie, rozumianej jako społeczność, ale też czas, kiedy mieliśmy domy wielopokoleniowe? - Nie wiem, czy kiedyś wyszliśmy z przeszłości tak naprawdę - ocenia socjolog prof. Mikołaj Lewicki. - Rzeczywiście jest tak, że socjologowie coraz częściej, nie tylko w Polsce, stawiają tezy o wzroście znaczenia więzi rodzinnych w reprodukcji społecznej i porządku społecznym. Znaczy to tyle, że klan staje się równie ważny, co indywidualnie tworzone więzi, które tworzymy w miejscu pracy, po przeprowadzce do innego miasta czy zakładając swoją rodzinę - dodaje rozmówca Gazeta.pl.
Socjolog wymienia dwa aspekty tej zmiany. - Po pierwsze wracamy do czasów, kiedy to nie praca, ale majątek ma znaczenie. Czyli dziedziczenie i transfery międzypokoleniowe. Jeśli nie masz rodziny, która albo jest bogata, albo potrafi się zmobilizować w kluczowych dla ciebie momentach - zakupu mieszkania, ślubu, rozpoczęcia studiów - to masz małe szanse na awans społeczny i usamodzielnienie. To proces, który jest wyraźniejszy w Polsce i krajach Europy Środkowo-Wschodniej, ale jest też diagnozowany na zachodzie i południu Europy. Powoli zjawisko to jest również diagnozowane w krajach anglosaskich, np. w Irlandii - wymienia prof. Lewicki.
"Strategia późnego usamodzielniania się jest racjonalna"
Zjawisko jest związane z tezą Thomasa Piketty'ego o kapitale w XXI w., która mówi, że majątek i zasobność pochodzą w mniejszym stopniu z dochodów z pracy, a coraz bardziej za sprawą zgromadzonych w rodzinie wcześniej dóbr. - Ja na przykład zostałem wychowany w przekonaniu, że to od mojej pracy i wysiłku wszystko zależy. W tym układzie tak nie jest, a moment, kiedy to rzeczywiście zależało od jednostki, był w całej historii ludzkości niezwykle krótki - wyjaśnia nasz rozmówca. Jego zdaniem kończy się społeczeństwo, w którym "dzięki umowie społecznej (na przykład na ubezpieczenia społeczne czy opiekę zdrowotną) żyjemy jako jednostki autonomiczne, czyli swobodnie związujemy się z innymi, realizujemy swoje indywidualne pomysły na życie".
W Polsce mniej liczne, najmłodsze pokolenie będzie dziedziczyć majątek i dobra zgromadzone przez liczniejszych przodków, co w naturalny sposób doprowadzi do ich bogacenia się.
Wprost i brutalnie można powiedzieć, że strategia późnego usamodzielniania się jest racjonalna. Młodzi czekają na to, aż się zwolni mieszkanie w zasobie rodzinnym. Dla tych, których nie stać na zakup mieszkania na kredyt hipoteczny i dla tych, którzy nie mają możliwości zakupu za gotówkę, pozostaje liczenie na to, że pojawi się jakieś mieszkanie w zasobie rodzinnym, nawet w dalszej rodzinie. W niedawnym badaniu panelowym, w którym socjologowie zapytali o to, gdzie i jak ankietowani mieszkają, pojawiła się zaskakująca odpowiedź: "za darmo". Nie wiemy, jak to interpretować, a wskazało na tę opcję prawie 20 proc.
- przyznaje socjolog, z którym rozmawiamy.
Co zatem może kryć się za taką odpowiedzią? Najem okazjonalny bez umowy lub mieszkanie u kogoś z dalszej rodziny, komu nie płacimy czynszu. Z powodu procesów demograficznych takich sytuacji będzie jeszcze więcej. - Zasób mieszkaniowy będzie rósł, ale dla określonej grupy. Chodzi o tych, którzy mieszkają w miastach, których rodzice sprywatyzowali mieszkania albo je kupili. Grupa bogatych będzie rosnąć. Niekoniecznie będą to typowi rentierzy, ale raczej takie osoby, dla których dochody z nieruchomości będą stanowiły ważny element w budżetach domowych. Ci, którzy będą tego pozbawieni, wiedzą, że trzeba się o to starać, bo to gigantyczny zasób, ale też wyzwanie. To najtrudniejszy krok, bo dla większości z nas mieszkanie jest najwyższym kapitałem, najwyższym zasobem finansowym czy ekonomicznym w naszym życiu. Większość z nas nie będzie miała niczego bardziej wartościowego niż mieszkanie - podkreślił rozmówca Gazeta.pl.
Kredyt hipoteczny do lamusa? "To kryzys, a nie jedynie przestój"
Kupno mieszkania to coś jeszcze. W przypadku słabnącego państwa opiekuńczego z systemem emerytalnym zmierzającym do kresu wydolności, strategia lokowania pieniędzy w nieruchomości jest zabezpieczeniem na starość. - To jest też formułowane przez młodych ludzi, którzy pytają wprost: "Co mi oferujecie zamiast zakupu własnego mieszkania?". Kwestia mieszkaniowa jest coraz ściślej związana z infrastrukturą zabezpieczenia socjalnego. I albo opiera się na więzach rodzinnych, albo na jednostkach. Polski system jest wymieszany - dodaje prof. Lewicki.
Dr Adam Czerniak, ekonomista z SGH, przekonuje, że Polacy są podobni ze swoim systemem mieszkaniowym i strategią życiową bardziej do społeczeństw południa Europy, a jednocześnie mamy zabezpieczenia podobne do tych z północy, ponieważ mamy sektor mieszkań komunalnych i politykę socjalną. - To dziwny miks, bo mamy ogromny odsetek własności prywatnej mieszkań, ale większość z nich nigdy nie była utowarowiona, to znaczy nie była wyceniona na rynku. Wiele osób nie zdaje sobie nawet sprawy, jakim kapitałem i zasobem jest mieszkanie, ponieważ nigdy go nie spieniężyło. Jednak powoli pieniądze z mieszkań będą trafiały na rynek - tłumaczy prof. Lewicki, który zgadza się z tezą ekonomisty.
W przypadku kredytów hipotecznych doszło do kryzysu, a nie jedynie przestoju. Po raz pierwszy na taką skalę widzimy sytuację, kiedy młodzi ludzie, którzy są predestynowani do awansu - są wykształceni, pracują w dużych miastach, gromadzili środki na wkład własny i przygotowywali się do zakupu mieszkania - nagle przegrali wyścig. Ich możliwości są za małe, żeby kupić mieszkanie. Po raz pierwszy mamy więc do czynienia z sytuacją, żeby klasa średnia była wykluczana z systemu mieszkaniowego
- wyjaśnia nam socjolog. Na pytanie o wykluczenie młodych pod kątem geograficznym i rozłożenie zjawiska na osi miasto-przedmieścia-wieś, odpowiada, że proces suburbanizacji obserwowaliśmy w Polsce już od kilkunastu lat. - Teraz jeszcze bardziej przyspieszy. Pojawia się duża szansa dla miast średniej wielkości, które są w orbicie komunikacyjnej aglomeracji, a w których standard życia znacznie się podniósł, głównie dzięki działaniu aktywnych samorządów. Przykład: miasta na linii Warszawa-Łódź, które niedawno były synonimem beznadziei, np. Żyrardów czy Grodzisk Mazowiecki. Tam upadł przemysł, bezrobocie było wysokie, były duże nierówności społeczne. A teraz właśnie tam są zasoby mieszkań dla młodych ludzi. Dodatkowo zmienia się rynek pracy, pojawiła się praca zdalna, a wraz z nią możliwość wykonywania jej poza biurem. To także wpływa na strategie zamieszkiwania - ocenia badacz.
"Kluczem jest gwarancja przewidywalnego komfortu, a nie własność"
Rynek nieruchomości coraz bardziej się segmentuje - powstają zamknięte osiedla, wydzielone rejony miast, nowe dzielnice, wreszcie - postępuje gentryfikacja [proces przemiany przestrzeni miejskiej, który polega na rewitalizacji i komercjalizacji; prowadzi do wyprowadzki dotychczasowych mieszkańców i przyciąga nowych, bardziej zamożnych - przyp. red.]. - Te procesy są bardzo widoczne w dużych miastach, gdzie postępują szybko. Mieszkanie stało się też inwestycją i ludzie szukają mieszkań, które nie będą traciły na wartości, czyli będą miały przede wszystkim dobrą lokalizację. Nabywają je klienci, najczęściej za gotówkę, którzy zwracają uwagę na okolicę i infrastrukturę. Drugą grupą klientów są ci, których nie stać na zakup mieszkania wymarzonego i oni zaczynają od myślenia o mieszkaniu na Mokotowie, Muranowie czy Żoliborzu [centralne dzielnice lewobrzeżnej Warszawy - przyp. red.], potem sprawdzają swoją zdolność kredytową i weryfikują plany. Rozpoczynają się rozważania, czy mniejsze lokum bliżej centrum, czy większe na przedmieściach. Mamy wreszcie segment mieszkań w centrum, które są mało atrakcyjne pod względem przestrzeni, czyli to "okno w okno" i patodeweloperka. To odpowiedź na popyt inwestorów. Oni nie zwracają uwagi na jakieś niedogodności, bo nie oni będą tam mieszkać - podkreślił.
Rosnąca grupa tych, którzy nie mogą kupić wymarzonego mieszkania to pokusa dla polityków, którzy prześcigają się w tworzeniu quasirynkowych programów mieszkaniowych. - Kierują je do tych, którzy wpadli w lukę mieszkaniową. Zarabiają za mało dla banku, żeby dostać kredyt, a jednocześnie zarabiają za dużo, by dostać mieszkanie komunalne. To 30 proc. najmłodszego pokolenia pracujących - podkreśla socjolog. A nowy pomysł rządzących? - Nie pozwala na zakup mieszkania w Warszawie. On stymuluje suburbanizację, a systemowo stymuluje banki i deweloperów. Transferuje pieniądze publiczne ku sektorowi bankowemu i deweloperom, bo wspierane są te grupy, które kupują mieszkania i bez tego wsparcia - uważa prof Lewicki. Od 2001 r politycy żadnej opcji nie stworzyli realnej pomocy dla tych, którzy nie mogą kupić mieszkania. Albo proponują programy, które są nie do zrealizowania, albo szybko się z nich wycofują, tak jak było z Mieszkaniem Plus.
W Polsce pokutuje kult własności, współdzielenia dopiero się uczymy. Ten spółdzielczy sposób myślenia o przestrzeni do życia może być odpowiedzią na przyszłość dla starzejącego się społeczeństwa. - Kiedy spojrzymy na rozwój ekonomii współdzielenia, to ona rozwinęła się, kiedy na Zachodzie klasa średnia została odcięta od zasobów i musiała je sobie jakoś zorganizować. I zorientowała się, że przecież nie trzeba mieć samochodu, tylko można go współdzielić. Nie trzeba kupować ubrań, tylko rozwinąć wymianę, typu vintage. Jesteśmy w takim momencie, gdy takie strategie się otworzą - uważa prof. Lewicki.
- Dzisiaj nie mamy usamodzielnienia w pojedynkę. Jest usamodzielnienie razem. Musimy myśleć o mieszkaniach w cyklach życia - najpierw potrzebujemy kawalerki, potem większego lokum, a seniorzy z kolei potrzebują dostępu do określonych usług i tego, by pozostawać w społeczności. To sprawi, że jeśli będziemy optowali tylko za własnością, to musimy uruchomić rynek - szybko sprzedajemy za duże mieszkanie i kupujemy mniejsze. Inne rozwiązanie: mamy tak zaprojektowane osiedla, że wynajmujemy takie, których potrzebujemy w danym momencie życia i wedle naszych finansowych możliwości. Kluczem w kwestii mieszkaniowej jest gwarancja przewidywalnego komfortu, a nie własność - zapewnia socjolog.
Porannej Rozmowy i Zielonego Poranka możecie słuchać też w wersji audio w dużych serwisach streamingowych, np. tu:
