Kacper Świsłowski, Gazeta.pl: Głośno jest o specustawie mieszkaniowej, która według zapowiedzi rządzących ma dać kopa budownictwu, ale...
Architekt Grzegorz A. Buczek, wykładowca na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej, członek Rady Towarzystwa Urbanistów Polskich: O jej projekt zapytali mnie dzisiaj studenci. Pytali, czy to, co robią obecnie na zajęciach z urbanistyki i planowania, w ogóle ma sens, w świetle przepisów projektu tej ustawy. Powiedziałem im, że to tylko taki epizod, który mam nadzieję przeminie...
Tylko co można jej konkretne zarzucić? Dla mnie ona jest „posklejana”, sporo treści wziętych jest z innych ustaw.
Projekt tej ustawy, zaryzykuję taką tezę, najwyraźniej był pisany „na kolanie”. I to przez osoby, które chyba nie znają lub nie rozumieją potencjału przepisów i narzędzi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ten projekt proponuje wyłączenie przepisów obecnej ustawy dla lokalizowania i realizacji projektów mieszkaniowych, ale zawiera niektóre z jej przepisów, często niekorzystnie zmienione, w swoich artykułach.
Ma też stać się podstawą do upowszechnienia, w jeszcze gorszej formie niż obecna krytykowana decyzja o warunkach zabudowy, nowego rodzaju decyzji administracyjnej, którą będzie można wydawać w sprzeczności z uchwałą rady gminy tak istotną, jak polityka przestrzenna gminy. A przecież cele, którym na służyć specustawa, dałoby się zrealizować na mocy ustawy o planowaniu, przy ewentualnych niewielkich korektach czy uzupełnieniach jej przepisów.
Niby „wyłączona” zostaje ustawa o planowaniu, ale jej przepisy dalej dotyczą inwestorów.
Nadmiar szczegółów bardzo komplikuje tę zależność, do tego większość przepisów specustawy zmienia lub odwołuje się do przepisów innych ustaw, ale te są po prostu niewykorzystywane odpowiednio do realizacji inwestycji, na przykład scalenia i podziały nieruchomości.
Ze specustawy wynika, że studium kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest podstawą do wydawania decyzji mających być podstawą projektowania inwestycji mieszkaniowych. To już teraz jest nadużywane – większość pozwoleń na budowę jest wydawanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, co jest powszechnie uznawane za przyczynę chaosu przestrzennego!
Czekam, jak w tej sprawie wypowiedzą się stowarzyszenia jednostek samorządu terytorialnego. One powinny wyłapać, że na przykład, specustawa wprowadza rozwiązania, które ingerują we właściwość różnych organów. Istotą problemu jest obecna relacja organu stanowiąco-kontrolnego i wykonawczego oraz ich – wynikające z ustawy o samorządzie gminnym – role w określaniu polityki przestrzennej i stanowieniu prawa miejscowego w planach zagospodarowania, a także nadzorcza rola wojewody, co ma jednak zmienić specustawa
To znaczy?
Specustawie brakuje szacunku dla lokalnej legislatury, tj. rady gminy, etc. Była pisana, że tak powiem, przez ludzi naiwnych dla ludzi dobrej woli. Autorzy specustawy po prostu proponują, że jeżeli są jakieś plany zagospodarowania przestrzennego, uchwalone przez radę gminy, to teraz ta sama rada, która je uchwaliła, będzie na wniosek dewelopera mieszkaniowego je zmieniać w przyspieszonym trybie, ignorując przy tym własne decyzje ze sfery polityki przestrzennej, które miały być realizowane przy pomocy planów.
Są w Polsce miasta, gminy, które z tą trudną i dla wielu być może uciążliwą ustawą o planowaniu przestrzennym, radzą sobie całkiem dobrze. Mają stosunkowo wysokie wskaźniki zaplanowania swoich terenów, a niski wskaźnik wydawanych decyzji o warunkach zabudowy.
Robotnik na budowie )Fot. Grzegorz Celejewski / Agencja Wyborcza.pl / Agencja Wyborcza.pl
Deweloperzy mogą na niej zyskać?
Deweloperzy narzekają, że brakuje terenów na budownictwo mieszkaniowe. Warto im przypomnieć, że w planach miejscowych, obejmujących – średnio w skali kraju - trzydzieści parę procent terytoriów gmin, jest w tej chwili wskazanych pod budownictwo mieszkaniowe terenów, które mogą pomieścić, w zależności od wskaźników, około 60-70 milionów osób. Mamy więc planistyczną nadpodaż terenów mieszkaniowych, ale zdaniem deweloperów są one za drogie.
Deweloperzy uważają, że potanienie budownictwa mieszkaniowego będzie polegało na tym, że będą w obrocie tereny bez planów, a więc tańszych. Przecież one są tańsze, właśnie dlatego, że bo nie mają planów, ale także dlatego, że są objęte różnymi restrykcjami, np. ochroną gruntów rolnych, a do tego nie są uzbrojone. Dlatego gminy nie wskazują ich jako miejsc do budowy!
Czyli możemy spodziewać się, że nagle jak grzyby po deszczu, w miejscach dotychczas do tego nie przeznaczonych, będą powstawały różne stawiane na szybko „potworki”?
To jest słuszny zarzut, ta ustawa w tym kierunku zmierza. Chociaż głosy ją popierające sprowadzają się do tego, że nawet jeśli nie wyklucza takich zagrożeń, to wszystko będzie zależne od decyzji rady gminy. Jednak obecnie gminy mogą racjonalnie i w miarę sprawnie planować na podstawie obecnych przepisów i wiele to robi.
Racjonalna polityka przestrzenna i plany miejscowe są swoistymi narzędziami zarządzania ryzykiem inwestycyjnym. Każdy w tym systemie ma gwarancje, że w sąsiedztwie powstaną - bądź nie - określone inwestycje, które wpłynął pozytywnie lub negatywnie na ich zamierzenia inwestycyjne. Tego może zabraknąć. W obecnym systemie wszyscy mają możliwość „grać o przestrzeń” według tych samych, znanych reguł
Taka sytuacja, czyli brak lub możliwość ignorowania planów zagospodarowania, sprzyja także spekulacjom terenami, przerzucania kosztów i ryzyka inwestycyjnego na innych. Przestaną być wiarygodne tak istotne informacje dla potencjalnych nabywców mieszkań, którzy dzięki planom miejscowym mogą się dowiedzieć, gdzie powstanie park, szkoła, przystanek komunikacji publicznej, a także niechciane przez nich, uciążliwe sąsiedztwo.
Rząd twierdzi, że ustawa jest potrzebna, choć wiceminister Soboń zapowiada korekty.
To, że wiceminister Soboń zadeklarował, po kilku krytycznych artykułach prasowych, że będzie jeszcze zmieniał specustawę, może świadczyć o tym, że to jest niedojrzały projekt i politycznie umotywowany. Gdyby on był przemyślany, kompletny, to jego promotor powinien był odrzucać krytykę, tymczasem ją przyjmuje, bo ten projekt PR-owsko najwyraźniej się nie sprawdził, ma tylko poparcie deweloperów.
Ta ustawa nie oferuje nic nowego, wprowadza bałagan. To jest jej największy dramat. Kwestionując przepisy obecnej ustawy o planowaniu, zastępuje się je nowymi, innymi, ale podobnymi, naruszającymi ład prawny i ustrojowy, bez żadnej gwarancji, że są lepsze i że się sprawdzą. Jednak już wyraźnie widać, że są gorsze, mają więcej słabości, lub umacniają, a nie poprawiają, rozwiązania istniejące, lecz powszechnie krytykowane.
