Ceny mieszkań znowu wystrzeliły w górę

W marcu wtórny rynek nieruchomości obudził się z zimowego letargu. W efekcie zaczęły rosnąć ceny mieszkań. W Poznaniu, Łodzi i Szczecinie podrożały one w tym roku już o ponad 20 proc.!

Tego można się było jednak spodziewać, bo są to aglomeracje, w których mieszkania są jeszcze stosunkowo tanie. Wkrótce to się jednak może zmienić.

- Poznań będzie w tym roku liderem wzrostów cen nieruchomości - ocenia Marta Kosińska z serwisu z ogłoszeniami o nieruchomościach www.szybko.pl. - Jest tu duże pole do podwyżek, bo siła nabywcza poznaniaków należy do najwyższych w kraju.

Według danych CEE Property Group za średnią miesięczną pensję mogą oni kupić 0,66 m kw. mieszkania. Dla porównania mieszkańcy Warszawy - 0,48, Krakowa - 0,36, a Wrocławia - 0,39 m kw.

Mieszkania drożeją, bo chętnych na nie jest więcej niż sprzedających. Gospodarka rozwija się szybko, więc poprawia się sytuacja materialna Polaków, a popyt dodatkowo napędzają tanie kredyty. Firmy deweloperskie i spółdzielnie budują za mało nowych lokali, bo skrzydła podcina im brak planów zagospodarowania przestrzennego, które mówią, co i gdzie można budować. W efekcie o wiele dłużej trwa załatwienie procedur związanych z przygotowaniem inwestycji.

Po ubiegłorocznym szaleństwie cenowym w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu (np. w stolicy mieszkania podrożały o ponad 50 proc.) większość analityków prognozowała wyhamowanie podwyżek. Byli też i tacy, którzy wieszczyli korektę cen. - Przy obecnych zarobkach nie będzie komu kupować tak drogich mieszkań - mówili. I rzeczywiście, styczeń i luty dawał taką nadzieję. Jak podaje serwis Szybko.pl, zmiany cen były niewielkie. Co prawda w Krakowie mieszkania na rynku wtórnym podrożały w styczniu średnio o 7 proc., ale już w następnym miesiącu minimalnie potaniały. Z kolei w stolicy ceny używanych lokali rosły w "ślimaczym" tempie - ok. 1 proc. na miesiąc.

Ale zimą handel nieruchomościami zawsze siadał, więc analitycy nie wykluczali, że zahamowanie cen jest chwilowe. Marzec potwierdził takie przypuszczenie. W efekcie w Krakowie pierwszy kwartał zakończył się blisko 10-proc. skokiem cen, a w Warszawie - ponad 7-proc.

Trzeba jednak pamiętać o tym, że mowa jest o średnich cenach. - Do ich wzrostu przyczyniają się głównie dzielnice do tej pory najtańsze, gdzie ceny są zdecydowanie niższe od średniej - przyznaje Kosińska. - W Warszawie do wzrostu średniej ceny najbardziej przyczyniły się Tarchomin, Bielany, Praga-Północ, zaś w Krakowie - Bieńczyce, Nowa Huta, Dębniki.

A jak było w innych aglomeracjach? - W ośmiu z 11 analizowanych miast odnotowaliśmy zmiany dwucyfrowe - mówi Kosińska. W Poznaniu i Łodzi ceny mieszkań poszybowały w górę o blisko 23 proc., zaś w Szczecinie - o 22 proc.

Gdzie jest granica wzrostu? Analitycy z CEE Property Group odpowiedzi na to pytanie postanowili poszukać w... Londynie. Co prawda tam za 1 m kw. mieszkania trzeba zapłacić średnio ok. 10 tys. funtów (oczywiście w takich dzielnicach takich jak Kensington i Chelsea czy City of Westminster ceny są dużo wyższe). Nie oznacza to, że w Warszawie ceny mają być takie same. Istotne jest to, że w stolicy Wielkiej Brytanii ustabilizowała się relacja średnich zarobków do ceny m kw. Ten tzw. wskaźnik siły nabywczej wynosi od trzech lat ok. 0,33-0,35.

Według CEE Property Group podobnie miałoby być w Warszawie i pozostałych polskich aglomeracjach. Czyli, że ceny mieszkań będą tam rosły do momentu osiągnięcia pułapu 0,33-0,35 m kw. za przeciętną pensję. Wynika z tego, że mieszkania w Warszawie mogą jeszcze podrożeć o 40 proc. A gdyby przyjąć, że przeciętne zarobki będą tu rosły co roku o 6 proc., a dojście do wskaźnika 0,35 zajmie trzy lata, to w tym czasie ceny mieszkań podskoczyłyby aż o 60 proc. Średnia na koniec 2010 r. sięgałaby zatem ok. 12 tys. zł za m kw.!

- Osiągnięcie w Warszawie cen na tym poziomie wydaje się tym bardziej prawdopodobne, że już pod koniec 2006 r. w niektórych dzielnicach miasta ceny przekraczały 15 tys. zł za m kw. - napisali w opublikowanym niedawno raporcie analitycy CEE Property Group.

Tymczasem wraz ze spadkiem siły nabywczej Polaków maleją także ich wymagania. Coraz częściej decydują się na mieszkania i domy na obrzeżach lub w gorszych dzielnicach. Albo rezygnują z iluś tam metrów kwadratowych. - Choć nadal przeważają chętni na mieszkania dwupokojowe, to daje się zauważyć wzrost zainteresowania kawalerkami - przyznaje Marta Kosińska.