Narodowe Fundusze Inwestycyjne będą deweloperami

Kilka miliardów złotych chcą zainwestować w nieruchomości giełdowe fundusze NFI. Większość ich pomysłów istnieje tylko na papierze, ale kursy funduszy i tak poszybowały do chmur.

Narodowe Fundusze Inwestycyjne, które w latach 90. miały być sposobem na uwłaszczenie milionów Polaków, dziś niemal w komplecie są już własnością polskich i zagranicznych grup finansowych. Przekształciły się tzw. private equity, czyli fundusze wysokiego ryzyka. Inwestują w obiecujące spółki, rozwijają je, a po kilku latach sprzedają ze sporym zyskiem.

Ale boom na rynku nieruchomości sprawił, że coraz więcej NFI porzuca tę działalność i łakomie zerka na branżę deweloperską.

Tym bardziej, że inwestycje w nieruchomości wydają się być żyłą złota. Gwałtownie rosną kursy notowanych na giełdzie deweloperów i spółek budowlanych. Konkurenci to widzą i też chcą na parkiet. Wkrótce zadebiutuje największy w Polsce - JW. Construction, czy należący do Leszka Czarneckiego LC Corp). Niedawnym wydarzeniem (250-proc. wzrost w ciągu kwartału) na warszawskim parkiecie był debiut niewielkiej spółki Żurawie Wieżowe, która wypożycza dźwigi budowlane. Ze spółką powiązani są m.in. Ryszard Krauze i Aleksander Gudzowaty.

NFI szturm na nieruchomości

Już co najmniej cztery fundusze z istniejących dwunastu uczyniły z deweloperki główny cel działania. W sumie chcą zainwestować w nieruchomości kilka miliardów złotych.

Na przykład Zachodni NFI, którego głównym udziałowcem jest Supernova Capital (spółka kilku prywatnych polskich inwestorów, m.in. Macieja Wandzela), zamierza zbudować za 800 mln zł m.in. kompleks apartamentowców w Warszawie i zaadaptować na stylowe apartamenty, tzw. lofty, starą fabrykę Polskich Zakładów Optycznych.

Inny fundusz ze stajni Supernova - NFI Progress - w listopadzie kupił za 65 mln zł nieruchomości Wrocławskiego Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego. Z kolei Octava NFI, fundusz kontrolowany przez brytyjską grupę Elliott, chce wybudować we Wrocławiu gigantyczną Galerię Legnicką, centrum handlowo-usługowe warte 95 mln euro.

Najbardziej ryzykowną strategię ma należący do poznańskich biznesmenów BBI Development NFI. Wyszukuje głównie tanie grunty o skomplikowanej sytuacji prawnej, licząc na ponadprzeciętnie wysokie zyski po ich zabudowaniu. - Wpasowujemy nasze projekty w klimat i architekturę otoczenia - mówi Radosław Świątkowski z zarządu BBI Development NFI.

To ten fundusz stoi za projektem budowy centrum mieszkaniowo-kulturalnego w dawnej wytwórni wódki Koneser na warszawskiej Pradze (mają tam powstać luksusowe lofty) oraz za kontrowersyjnym pomysłem wyburzenia najstarszego warszawskiego sklepu samoobsługowego - Supersamu - i wybudowania tam mieszkań.

W sumie fundusz chce zainwestować 800 mln zł, ale tylko 100 mln własnych pieniędzy - na resztę wypuści akcje i obligacje. - Liczymy na minimum 20 proc. zarobku w skali roku - mówi Marcin Mizgalski z BBI Development. Cena metra stylizowanego mieszkania w kamienicy bywa i dwukrotnie wyższa niż zwykłych mieszkań w blokach.

Inwestorzy mierzą już w 2009 r.

Przygniatająca większość ambitnych nieruchomościowych planów funduszy NFI wciąż istnieje tylko na papierze. W dodatku fundusze nie mają doświadczenia w branży deweloperskiej, zrealizowanych w przeszłości projektów, którymi mogą poszczycić się renomowane firmy, notowane na giełdzie, np. Dom Development czy GTC. Co więcej, ich pomysły często wiążą się z wyższym ryzykiem niż te, które realizują firmy deweloperskie. - Nasze inwestycje są znacznie bardziej złożone niż budowanie osiedli mieszkań na pustym polu - przyznaje Radosław Świątkowski z BBI.

To wszystko nie przeszkadza jednak inwestorom giełdowym. Kursy akcji funduszy tych NFI, które pochwaliły się deweloperskimi planami, urosły w ostatnich miesiącach do kosmicznych poziomów. Na przykład papiery Zachodniego NFI przez rok podrożały pięciokrotnie, a BBI Development NFI - ponadtrzykrotnie.

Piotr Zielonka, analityk DM BGŻ, biura maklerskiego uważa, że deweloperskie plany NFI mogą się udać. - Owszem, kursy funduszy są dziś na takich poziomach, jakby ich inwestycje były już zrealizowane. Jednak też i plany funduszy nie są wcale palcem na wodzie pisane. Zachodni NFI zaczął już realizację niektórych inwestycji, a pierwsze zyski osiągnie już w 2008 r. Fundusz BBI ma przed sobą dłuższą drogę, ale jest szansa, że pierwsze zyski jego udziałowcy zobaczą już w 2009 r. - mówi Zielonka.

Analityk DM BGŻ przyznaje, że część projektów deweloperskich spod znaku NFI niesie za sobą dużo wyższe ryzyko niż w przypadku renomowanych firm z branży budowlanej. - Inwestorzy uwzględniają w cenach NFI wyższe ryzyko. Relatywnie są one jednak sporo tańsze niż akcje Dom Development, GTC czy Polnordu.