O ile jeszcze zdrożeją mieszkania

W 2007 r. ceny mieszkań nadal będą rosły, choć w Krakowie i Warszawie wolniej - mówili pod koniec ubiegłego roku niemal zgodnym chórem analitycy rynku mieszkaniowego. Czy ta prognoza się sprawdza?

- W Krakowie nastąpiło w styczniu wyhamowanie cen nowych mieszkań - przyznaje Maciej Dymkowski, dyrektor serwisu nieruchomości Tabelaofert.pl. - Oczywiście o spadku cen nie może być mowy w sytuacji, gdy korekta wyniosła zaledwie 0,1 proc. Jest to jednak pierwszy sygnał potwierdzający prognozy, że ceny w tym mieście są bardzo blisko górnej granicy.

Przypomnijmy, że w ubiegłym roku mieliśmy do czynienia wręcz z eksplozją cen. Według Tabelaofert.pl w stolicy Małopolski średnia cena nowych mieszkań wzrosła o 70 proc.! Z kolei używane według serwisu Szybko.pl podrożały o 60 proc.

O przeszło 50 proc. wzrosły ceny mieszkań w Warszawie w 2006 roku. Analitycy przepowiadali więc, że w tym roku ceny wyhamują. Na razie w stolicy oznaki tego widać tylko na rynku wtórnym. Według serwisu Oferty.net używane mieszkania w Warszawie podrożały w styczniu o blisko 1 proc. - To już kolejne po obserwowanym w listopadzie ubiegłego roku wyhamowanie wzrostu cen. Zapewne to zapowiedź definitywnego końca trwającego do niedawna szaleństwa cenowego - komentuje Marcin Drogomirecki z Oferty.net. - Na średniej wielkości mieszkanie w Warszawie za ponad 400 tys. zł nie stać już klientów średnio zarabiających. Pośrednicy biorący udział w transakcjach twierdzą, że łatwiej jest negocjować obniżki. Ostateczną cenę mieszkania zależnie od jego wielkości można zbić już nie o kilka, ale nawet o kilkanaście tysięcy złotych lub więcej - dodaje Drogomirecki.

Zupełnie inna atmosfera panuje na rynku pierwotnym. Średnia cena oferowanych przez firmy deweloperskie w styczniu nowo budowanych mieszkań podskoczyła aż o 6,6 proc. - Trudno spodziewać się nagłego zahamowania wzrostu cen. Najwyższe w kraju koszty budowy i bardzo wysokie ceny gruntów powodują bowiem, że deweloperzy wprowadzają na rynek coraz droższe projekty. Z perspektywy kupującego nie wygląda to najlepiej, jednak nie zapominajmy, że firmy szukają w ten sposób środków na zakup nowych, coraz droższych działek i zapewniają sobie możliwość działania w przyszłości - wyjaśnia Dymkowski.

Gdzie jest granica wzrostu? - Przy obecnych zarobkach w Warszawie "sufit" to średnia na poziomie 9-9,5 tys. zł za m kw. Obecnie to ok. 7,8 tys. zł za metr - mówi ten analityk. Według niego niepokojące jest jednak to, że często horrendalne ceny osiągają mieszkania w dzielnicach uznawanych za niezbyt atrakcyjne. - Jeszcze niedawno chyba nikt nie wierzył w to, że ceny mieszkań na Białołęce osiągną poziom 6 tys. zł za m kw. - mówi Dymkowski. - Dzisiaj takie ceny w zasadzie już nie dziwią - dodaje.

A jak było w innych aglomeracjach? Ze sporo większym niż do tej pory wydatkiem muszą się liczyć także kupujący nowo budowane mieszkania w Poznaniu (średnia cena wzrosła tu w styczniu o ponad 10 proc.), we Wrocławiu (o ponad 8 proc.) i w Łodzi (wzrost o blisko 7 proc.). Dzieje się tak dlatego, że z rynku najszybciej znikają najtańsze mieszkania, co przy symbolicznym wzroście podaży odbija się na średnich cenach. Ponadto deweloperzy stopniowo wprowadzają mieszkania do sprzedaży. - Na jednej z inwestycji w Łodzi cena metra kwadratowego na początku grudnia wynosiła 4,5 tys. zł, a obecnie jest o 300 zł wyższa - opowiada Dymkowski.

- To próba testowania rynku przez deweloperów i szukanie maksymalnych pułapów cen akceptowanych jeszcze przez klientów - uważa doradca rynku nieruchomości Adam Henclewski. - Najlepiej byłoby się wstrzymać kilka miesięcy z podejmowaniem gwałtownych i pochopnych decyzji o zakupach i pozwolić deweloperom, aby ci ujawnili w pełni swoje tegoroczne projekty. Będzie wtedy w czym wybierać, będzie można negocjować warunki zakupu, ceny się ustabilizują, a deweloperzy zmuszeni będą do konkurowania ceną i adekwatną do niej jakością swojego towaru.

Prezes firmy doradczej Reas Konsulting Kazimierz Kirejczyk podaje w najnowszym raporcie, że w tym roku raczej nie mamy co liczyć na zahamowanie cen. Jednak w perspektywie dwóch, trzech lat jest to możliwe. Na rynek trafi stosunkowo duża pula mieszkań kupowanych w celach spekulacyjnych przez indywidualnych inwestorów i fundusze inwestycyjne. - W tym okresie mieszkania będą sprzedawały się wolniej, ceny zapewne staną, a o zakupie decydować będzie jakość produktu - prognozuje Kirejczyk.