Rynek nieruchomości: kupują i wynajmują

Każdy, kto chce dziś kupić mieszkanie w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, najpewniej patrzy z przerażeniem, jak niemal z miesiąca na miesiąc ceny potrafią podskoczyć o kilka, a czasem nawet i o kilkanaście procent. Tymczasem na rynku najmu panuje spokój. W ofertach można przebierać jak w ulęgałkach, a czynsze na ogół pną się do góry dość leniwie, choć trzeba też się liczyć z gwałtownymi, ale krótkotrwałymi sezonowymi zwyżkami - wynika z raportu bezpłatnego serwisu z ogłoszeniami o nieruchomościach www.szybko.pl. Takie są efekty działania prawa popytu i podaży.

Mieszkania drożeją, bo jest ich za mało. Polacy kupują je na potęgę, bo maleje strach przed utratą pracy, a kredyty są rekordowo tanie. Ponadto coraz więcej mieszkań kupują u nas cudzoziemcy, którzy liczą na wzrost cen. Wiara, że opłaca się kupować mieszkania, udziela się też coraz większej grupie naszych rodaków. - Rośnie liczba transakcji w celach inwestycyjnych - potwierdza warszawski pośrednik Maciej K. Król z firmy Bracia Strzelczyk Nieruchomości. - Inwestorzy najczęściej wynajmują kupione mieszkania. To samo robią ci, którzy dostają je w spadku. Nie sprzedają ich, bo liczą na dalszy wzrost cen nieruchomości - dodaje.

- Zakup mieszkania to dobra i bezpieczna inwestycja - zachwala doradca finansowy Money Expert Mariusz Kukier. Ile można zarobić na wynajmie mieszkania? To oczywiście zależy od metrażu, standardu i lokalizacji. Powołując się na dane serwisu www.trader.pl, Kukier twierdzi, że mając dwupokojowe mieszkanie (ok. 50 m kw.), można zarobić w Warszawie od 1200 do 1900 zł, w Krakowie i Poznaniu - od 1000 do 1700 zł, we Wrocławiu - od 1100 do 1600 zł, a w Lublinie - od 850 do 1300 zł.

Najwięcej mieszkań jest wynajmowanych w Warszawie i oczywiście tutaj stawki czynszów są najwyższe w kraju. Nic dziwnego, bo - jak się ocenia - stolica wchłania co rok ok. 100 tys. nowych rąk do pracy. Do tego dochodzą studenci. - Część z tych osób kupuje mieszkania, ale wciąż bardzo wiele z nich decyduje się na najem - mówi Król. Według niego, chcąc wynająć 30-metrową kawalerkę w centrum bądź pobliżu metra, trzeba się liczyć z wydatkiem nawet 1500 zł. Osoby z mniej zasobnym portfelem muszą szukać lokum po prawej stronie Wisły. Na Bródnie czy Targówku zapłacą nawet o połowę mniejszy czynsz.

Król zauważa, że im mieszkanie jest większe, tym niższa jest wysokość stawki czynszu w przeliczeniu na m kw. - Równocześnie coraz mniej zauważalny jest rozdźwięk cenowy pomiędzy mieszkaniami umeblowanymi a pustymi. Oczywiście za wyjątkiem mieszkań wykończonych w bardzo wysokim standardzie - opowiada ten pośrednik.

Marta Kosińska z serwisu www.szybko.pl zaobserwowała, że we wszystkich dużych miastach z wyjątkiem Poznania maleje popyt na kawalerki. - Zarówno studenci, jak i młode małżeństwa preferują teraz mieszkania większe, najchętniej dwupokojowe - wyjaśnia Kosińska. - W efekcie czynsze za kawalerki w Warszawie tylko od lipca do końca września potaniały o 10 proc.

Z danych tego serwisu wynika, że w stolicy w minionym kwartale stopniały też czynsze za większe mieszkania, np. za dwu- i czteropokojowe o średnio 3 proc.

A jak było w innych miastach? W rankingu najwyższych kosztów najmu na drugim miejscu jest Kraków, a na trzecim - Wrocław. Dla osób chcących wynająć mieszkanie pod Wawelem nie mamy dobrej wiadomości. Tu w ciągu ostatnich trzech miesięcy czynsze ostro poszybowały w górę, w przypadku czteropokojowych mieszkań wzrost wyniósł średnio aż 21 proc., a dwupokojowych - 14 proc. Kosińska uspokaja jednak, że zwyżki mają najprawdopodobniej charakter sezonowy, związany ze zwiększonym popytem ze strony studentów. - W kolejnych miesiącach ceny pewnie spadną - mówi analityczka. W Krakowie podobnie jak w Warszawie czynsze są bardzo zróżnicowane, np. za cenę kawalerki na Starówce można wynająć dwa pokoje w innych dzielnicach tego miasta.

Z kolei we Wrocławiu oprócz studentów mieszkań do najmu poszukują także pracownicy wrocławskich firm, zarówno już istniejących, jak i tych nowo otwieranych. Studenci szukają tanich lokali, najchętniej w pobliżu uczelni (w Centrum i na Krzykach). - Takich mieszkań jednak brakuje, więc czynsze wciąż rosną - mówi Dorota Sadowska z wrocławskiej filii Braci Strzelczyk Nieruchomości. - Od czerwca do września czynsze wzrosły odpowiednio: kawalerki o 8 proc., dwupokojowe o 7 proc., a trzypokojowe niemal o jedną trzecią. To świadczy o rosnącej popularności dużych lokali - dodaje Kosińska.

Sadowska zauważa, że ostatnio we Wrocławiu rośnie podaż mieszkań na wynajem dla napływowej kadry kierowniczej firm oraz obcokrajowców. Czynsze za luksusowe lokale, choć dość wysokie - od 3000 do 4000 zł za miesiąc - są więc stabilne.

Za to duże sezonowe wahania czynszów w ciągu ostatniego półrocza były w Poznaniu. Według Kosińskiej w lipcu ceny najmu spadły aż o jedną piątą. W sierpniu i wrześniu, kiedy zaczęli wracać studenci, wróciły do poprzedniego poziomu. - Zdecydowanie wyższe, aż o 31 proc., są koszty najmu jedynie dużych, czteropokojowych mieszkań - zaznacza analityczka. Według niej w Poznaniu najpopularniejsze wśród najemców są dzielnice Jeżyce i Grunwald.

W ciągu ostatnich trzech miesięcy nawet o kilkanaście procent podrożał najem w Gdańsku (np. kawalerek o 18 proc.). Diametralnie inna sytuacja jest w Katowicach. Tu czynsze są najbardziej stabilne spośród wszystkich największych miast. Według Kosińskiej nie zanosi się, by ten trend miał się zmienić. - Brakuje przesłanek, które zapowiadałyby pozytywne zmiany w sytuacji gospodarczej regionu - wyjaśnia.

Z najmem jest jednak ten problem, że dostępne dane o czynszach obejmują zaledwie fragment tego rynku. Nikt nie wie, jak duży. Wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Janusz Schmidt ocenia, że większość rynku najmu nadal tkwi w szarej strefie.

Więcej wiadomości z rynku nieruchomości w serwisie dom.gazeta.pl