GUS: Ceny mieszkań spadły

Tak twierdzi GUS, ale analitycy rynku mieszkaniowego nie wierzą jego danym. Przyznają jednak, że mieszkania nie drożeją już tak gwałtownie jak na początku roku

Główny Urząd Statystyczny podał właśnie, że w trzecim kwartale 2004 r. koszty budowy mieszkań spadły o 7 proc. Według statystyków średnia cena metra kwadratowego w Polsce wynosiła 2386 zł i była o 176 zł niższa niż w drugim kwartale.

To dość zaskakująca wiadomość, bo wydawało się, że ta średnia będzie się pięła w górę. Na przykład od pierwszego kwartału 2003 r. wzrosła z 2071 zł za metr do 2562 zł (w drugim kwartale 2004). Czy najnowsze dane GUS mogą świadczyć o tym, że rynek mieszkaniowy normalnieje po przedunijnej gorączce zakupowej? Przed 1 maja mieszkania sprzedawały się przecież jak świeże bułeczki, bo wejściu Polski do UE towarzyszyła obawa przed wzrostem cen. Te więc rosły, bo spółdzielnie i firmy deweloperskie wykorzystały poprawę koniunktury, podnosząc swoją marżę.

Przypadkowa obniżka

Jednak analitycy rynku mieszkaniowego nie pozostawiają złudzeń: dane GUS dotyczące cen to lipa! - Nie widzę powodów do obniżek, zwłaszcza w Warszawie, ale także m.in. w Krakowie i Wrocławiu utrzymuje się dość znaczna nadwyżka popytu nad podażą - mówi prezes firmy REAS Konsulting Kazimierz Kirejczyk.

Izabella Włosińska z GUS, która opracowuje budowlany wskaźnik, przyznaje, że średnia cena metra kwadratowego jest trochę przypadkowa.

GUS oblicza ją na podstawie kosztów budowy mieszkań oddanych do użytku w danym kwartale. Jeśli przeważają mieszkania z mniejszych miast, średnia maleje, a jeśli z aglomeracji, np. Warszawy, rośnie. Dodajmy także, że są to na ogół mieszkania sprzedane już jakiś czas temu, stąd ich ceny nie do końca odzwierciedlają aktualną sytuację na rynku.

Wolniejszy, ale wzrost

Jaka jest więc prawda o cenach mieszkań? - Wciąż rosną, ale już nie tak gwałtownie jak w miesiącach poprzedzających wejście Polski do UE - odpowiada prezes serwisu tabelaofert.pl Robert Chojnacki.

Jego zdaniem tego wyhamowania wzrostu cen nie odzwierciedlają jeszcze średnie z poszczególnych kwartałów. W rzeczywistości są one wyższe, bo z ofert spółdzielni i deweloperów najszybciej wypadają najtańsze mieszkania.

Chojnacki i Kirejczyk nie mają wątpliwości, że ten trend utrzyma się także w przyszłym roku. Prezes firmy REAS zwraca uwagę, że z rynku wypada coraz więcej spółdzielni budujących tzw. mieszkania popularne. Z kolei duże i znane firmy deweloperskie nie kwapią się do zapełnienia tej luki. Wyjątkiem jest warszawska spółka J.W. Construction, która od samego początku działalności postawiła na budownictwo masowe.

Obaj analitycy są zgodni również co do tego, że polskim rynkiem mieszkaniowym interesuje się coraz więcej obcokrajowców. - To nie są ludzie, którzy chcą u nas mieszkać. Mieszkania traktują wyłącznie jako dobrą inwestycję - mówi prezes REAS Konsulting. - Np. w Poznaniu, gdzie powstaje rocznie jakieś 2 tys. nowych mieszkań, obywatele UE, głównie Irlandczycy, ale także Włosi i Brytyjczycy, podpisali umowy z deweloperami na zakup około 200 z nich - dodaje.

Nie wszędzie drożej

Chojnacki przyznaje, że o wzroście cen mieszkań można mówić tylko w tych miastach, w których jest dodatnia migracja (przybywa ludzi), bo dzięki rozwojowi gospodarczemu powstają nowe miejsca pracy.

Zaś tam, gdzie jest zastój, powstaje tak mało nowych mieszkań, że nie jest możliwa jakakolwiek analiza cen.

Alternatywą są mieszkania na rynku wtórnym. Jak wynika z ostatniego raportu Instytutu Rozwoju Miast, w naszym kraju jest wiele takich miast i miasteczek, w których ceny w najlepszym razie od lat nie drgnęły. Tak właśnie jest m.in. w Bytomiu, Kaliszu, Ełku, Inowrocławiu, Sandomierzu i Zielonej Górze.

W tym ostatnim mieście najczęściej występujące ceny transakcyjne używanych mieszkań od czterech lat utrzymują się na poziomie 1,4-1,6 tys. zł za m kw. - Ludzie uciekają stąd w poszukiwaniu pracy. Dopóki miasto nie zacznie się rozwijać gospodarczo, ceny mieszkań nie wzrosną - komentuje zielonogórski pośrednik nieruchomościowy Krzysztof Golke.