Nadchodzi koniec niskich marż na kredyty mieszkaniowe?

W ciągu trzech ostatnich lat banki aż o połowę obniżyły swoje marże na kredyty hipoteczne, ale już w ostatnim roku marże spadły tylko symbolicznie. Czy bankowcy na dobre stracili chęć do konkurowania niską ceną kredytów?


Kredyty hipoteczne są oczkiem w głowach bankowców i jednym z najważniejszych źródeł ich rekordowych zysków. Z kwoty 100 mld zł, o którą wzrosło w ciągu ostatnich trzech lat nasze zadłużenie, więcej niż dwie trzecie pożyczyliśmy pod hipotekę. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że tylko w pierwszych pięciu miesiącach tego roku banki udzieliły nam kredytów mieszkaniowych za 22 mld zł. Do końca roku może to być 52-54 mld zł.

Bankowcy godzą się na coraz mniejszy zarobek na pojedynczym kredycie, by tylko podebrać klientów konkurencji. Z analizy, którą wykonała dla "Gazety" sieć doradców finansowych Open Finance, wynika, że w ciągu ostatnich trzech lat przeciętne marże banków - czyli kluczowe dla kosztów kredytu dodatkowe oprocentowanie powyżej ceny pieniądza na rynku (tzw. stawki WIBOR czy LIBOR) - spadły prawie o połowę! To efekt miażdżącej konkurencji między bankami i wchodzenia na rynek nowych graczy (np. Santandera czy Polbanku).

Banki o połowę przycięły swój zarobek

Jak to wygląda u największych kredytodawców? W Banku Millennium jeszcze w połowie 2004 r. średnia marża na kredyty w złotych wynosiła 2 pkt proc. Dziś jest to już tylko 1,2 pkt proc. W PKO BP oraz w BPH w tym samym okresie bankowy zarobek spadł z 1,9 do 1,3-1,2 pkt proc. Jeszcze bardziej ograniczyły swe marże mniejsze banki. Fortis zjechał o połowę - do 1 pkt proc. - Kredyt Bank zaś nawet o więcej - do 0,9 pkt proc.

Spadek marż to bardzo dobra wiadomość dla osób, które planują w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania lub budowę domu. Czy w najbliższej przyszłości mogą one liczyć na jeszcze lepsze warunki w bankach? Mariusz Grendowicz, ekspert bankowy, do niedawna członek zarządu banku BPH, twierdzi, że taniej już nie będzie.

Banki nie mogą dalej obniżać marż, bo przy niższym zarobku nie byłyby w stanie zgromadzić niezbędnych rezerw na wypadek kłopotów ze spłatą pewnej części kredytów. - Polskie marże są już bardzo niskie, jeśli porównamy je z tymi, które są w Europie czy USA. W niektórych krajach są często nawet dwa raz wyższe niż u nas - mówi Michał Macierzyński, analityk portalu Bankier.pl.

To, że banki nie chcą obniżać marż, widać w statystykach. W niektórych dużych bankach udzielających kredytów hipotecznych w ostatnim roku marże jeszcze spadały, ale już tylko symbolicznie. W PKO BP od lata 2006 r. marże obniżyły się średnio o 0,1 pkt proc., ale już w BPH, Fortisie czy Kredyt Banku nie drgnęły ani na jotę. A w Banku Millennium nawet nieznacznie wzrosły!

Kredyty we frankach niekoniecznie z niższą marżą

Bankowcy dla odmiany zaczęli ostatnio szukać furtek na dodatkowy zarobek w formie dodatkowych prowizji (np. składek ubezpieczeniowych) i na wyścigi wydłużać maksymalne okresy kredytowania. Jeszcze dwa lata temu nie można było zadłużyć się na więcej niż 25 lat, dziś niektóre banki pożyczają już na pół wieku. To nowe pomysły na zdobycie klientów, które mają zastąpić niższy koszt kredytu. Zwłaszcza w obliczu ostatnich wzrostów stóp procentowych, które spowodowały, że w górę poszły stawki WIBOR i LIBOR, czyli główny - obok marży banku - składnik oprocentowania kredytów.

A co z nadziejami na niższe marże dla nowych kredytobiorców w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich? Na pierwszy rzut oka wydaje się, że tu banki mają jeszcze pole do popisu, bo w tych największych marże wynoszą dziś 1,5-1,7 pkt proc. To prawie dwa razy tyle, ile wynosi zarobek banków na kredytach złotowych!

W poprzednich latach rosnąca konkurencja nie omijała kredytów we frankach. Z danych Open Finance wynika, że jeszcze trzy lata temu w Banku Millennium, PKO BP czy BPH średnia marża wynosiła 2,7-3,1 pkt proc. Od ubiegłorocznego lata w PKO BP oraz w Kredyt Banku spadła o 0,6 pkt proc. Ale już w BGŻ, BPH czy Banku Millennium nie zmieniła się lub nawet nieco poszła w górę!

Zdaniem Mariusza Grendowicza także w przypadku marż na kredyty we frankach szwajcarskich nie można się łudzić, że jeszcze pójdą w dół, bo półtoraprocentowa marża musi pokryć nie tylko ryzyko niewypłacalności niektórych klientów, ale też ryzyko niekorzystnych zmian kursów walut.

Marże kredytowe pójdą w górę?

Jeśli spadek ochoty banków do ograniczania swoich marż będzie trwały, to - w połączeniu ze wzrostem stawek WIBOR i LIBOR - czeka nas era droższych kredytów hipotecznych. Michał Macierzyński z Bankiera.pl pociesza, że konkurencja na rynku bankowym raczej nie pozwoli na ich podwyższanie już teraz.

- Ale może to nastąpić około roku 2009 czy 2010. Wtedy prawdopodobnie zacznie się cykl obniżek stóp procentowych w Polsce. W praktyce, zamiast oddawać różnicę klientom, banki będą chciały zwiększać swoją marżę - twierdzi analityk Bankiera.

Jego zdaniem taka sama sytuacja może dotyczyć kredytów walutowych, a podwyżki marż należy się spodziewać w momencie rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych w Szwajcarii.

Według Grendowicza marże zaczną rosnąć, gdy nieco przystopuje boom na szybkie kredyty gotówkowe. - Dziś banki mogą sobie pozwolić na nieco niższy zarobek na kredytach hipotecznych, bo mają w odwodzie wysokodochodową "szybką gotówkę". Ale nie zawsze tak będzie, bo kredyty gotówkowe są bardzo wrażliwe na koniunkturę w gospodarce - dodaje Grendowicz.

- Na wzrost marż bankowych może też wpłynąć ewentualny kryzys lub korekta na rynku mieszkaniowym w Polsce - zastrzega Macierzyński. Wtedy banki, obawiając się kłopotów ze spłatą części kredytów, stałyby się ostrożniejsze w udzielaniu nowych pożyczek.

Dobry czas na renegocjowanie "starych" kredytów

To, jak dziś kształtują się marże banków udzielających kredytów hipotecznych i czy w przyszłości one wzrosną, interesuje głównie nowych kredytobiorców. Ci, którzy wzięli kredyt już jakiś czas temu, i tak mają w umowach kredytowych zapisaną inną marżę. Często dużo wyższą niż ta, którą banki proponują obecnym kredytobiorcom.

Zdaniem Aleksandry Łukasiewicz z Open Finance posiadacze "starych" kredytów powinni wykorzystać okres niskich marż i wyjątkowo mocnej konkurencji między bankami do sprawdzenia warunków zawartych w swoich umowach. I ewentualnej ich renegocjacji.

Jest o co walczyć, bo jeśli ktoś trzy lata temu zaciągał kredyt we frankach szwajcarskich z marżą powyżej 2,5 proc., to obecnie - biorąc pod uwagę wzrost wartości nieruchomości - mógłby zadłużyć się, uzyskując marżę na poziomie ok. 1,2-1,4 proc. Ta różnica przekładałaby się na niższą ratę nawet o 10-15 proc.

Tyle że żaden bank nie obniży marży "starego" kredytu do poziomu takiego, jaki proponuje nowym klientom. Bankowcy wiedzą, że koszt przenoszenia kredytu do innego banku (zwłaszcza kredytu we frankach, gdy klient dostaje po kieszeni na różnicach kursowych) jest wysoki. Nawet jeśli nowy bank zaproponuje marżę niższą np. o 0,2-0,3 pkt proc., to koszty nieprędko się zwrócą.

Ale mając w umowie marżę np. dwa razy wyższą od tej, którą dziś oferują banki, zawsze warto negocjować. - Zdecydowanie większe szanse na obniżenie marży mają klienci regularnie spłacający raty. Większe pole do negocjacji mają też klienci, którzy korzystają z szeregu innych produktów banku, zwłaszcza jeśli przelewają na prowadzone w banku konto swoje zarobki i dokonują transakcji kartą kredytową - mówi Aleksandra Łukasiewicz. Przeniesienie kredytu do innego banku to ostateczność. Z wyliczeń Open Finance wynika, że może się opłacić, gdy oprocentowanie (LIBOR plus marża banku) u nowego kredytodawcy byłaby niższa o 0,8-0,9 pkt proc.