Czynsze pod kontrolą - informator

28.12.2004 00:00
Wprawdzie nie grozi ci już drastyczna podwyżka czynszu po Nowym Roku, ale to nie znaczy, że nie będzie jej wcale. Chcesz wiedzieć, czy stawka, której zażąda od ciebie właściciel kamienicy jest zgodna z prawem? Przeczytaj uważnie nasz informator
Wydarzenia z ostatnich dni dostarczyły wiele emocji lokatorom kwaterunkowym z prywatnych kamienic, a pewnie niejednego przyprawiły o palpitację serca. Mogą podziękować za to posłom i senatorom, którzy zostawili sobie na ostatnią chwilę nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorom. A przecież o potrzebie nowelizacji było wiadomo od dawna.

Chodzi o to, że 1 stycznia 2005 r. z ustawy znika przepis ograniczający wysokość czynszów do 3 proc. kosztów odtworzeniowych, czyli kosztów budowy. To dziś przeciętnie 6-7 zł za m kw. miesięcznie, a w Warszawie 11,26 zł. Posłowie najpierw długo myśleli jak ograniczyć przyszłe podwyżki, a potem przyjęli - nie przemyślaną do końca - poprawkę do ustawy, która została tak sformułowana, że pierwsza podwyżka miałaby być dowolnie duża, a kolejne nie mogłyby przekraczać 10 proc. rocznie.

Ale spokojnie! Po tekstach "Gazety" posłowie i senatorowie już naprawili swój błąd. Kolejna poprawka - przyjęta w rekordowym tempie, bo w ciągu jednego dnia - zakazuje właścicielom podwyższania czynszów o więcej niż 10 proc. rocznie (o ile wskutek tej podwyżki czynsz miałby przekroczyć poziom 3 proc. kosztów odtworzeniowych).

10 proc. bez gadania

Jak się pewnie domyślasz, takiej właśnie procentowej podwyżki możesz spodziewać się po Nowym Roku. I będziesz musiał się z nią pogodzić, bo ustawa nie daje ci możliwości jej zakwestionowania.

Niestety, najbardziej odczują ją lokatorzy ze stolicy, gdzie poziom czynszów będący podstawą do 10-proc. podwyżki jest najwyższy.

Państwo K. z Warszawy płacą właścicielowi za 50-metrowe mieszkanie czynsz w wysokości 550 zł (czyli 11 zł za m kw., dopuszczalna w stolicy stawka jest o 26 gr wyższa). W przyszłym roku muszą się więc liczyć z tym, że utrzymanie mieszkania będzie ich kosztowało więcej aż o 55 zł (podwyżka o 1,1 zł za m kw.).

Dla porównania miesięczny czynsz za identyczne mieszkanie w Łodzi może wzrośnie o 30 zł, czyli o 60 gr za m kw., bo obecnie stawki nie mogą w tym mieście przekroczyć pułapu 6,01 zł za metr. Takie dysproporcje można częściowo usprawiedliwić tym, że w Warszawie są najwyższe zarobki i najniższe bezrobocie. Ale czy najwyższe są także renty i emerytury?

A jeśli właściciel zażąda więcej?

Jest to możliwe tylko w jednym przypadku - gdy obecny czynsz jest dużo niższy od dopuszczalnego obecnie poziomu 3 proc. kosztów odtworzeniowych.

Załóżmy, że właścicielowi kamienicy, np. w Warszawie, zależy na lokatorach, którzy u niego mieszkają. Choć są oni ludźmi niezamożnymi, terminowo regulują wszystkie należności i nie sprawiają najmniejszych kłopotów. Właściciel mógłby od nich zażądać 11,26 zł za m kw., ale ponieważ na parterze ma lokale użytkowe, które przysparzają mu dochód, zadawala się 6 zł. Pech chciał, że w domu posypała się instalacja i potrzebne są pieniądze na jej remont. W tej sytuacji właściciel podniósł więc czynsz do 10 zł za m kw., czyli aż o 66 proc.! Czy miał takie prawo? Tak. Ustawa nie ogranicza bowiem wysokości podwyżek mieszczących się w granicach ustawowego pułapu 3 proc. kosztów odtworzeniowych (to skutek werdyktu Trybunału Konstytucyjnego). 10-proc. ogranicznik zadziałałby dopiero wówczas, gdyby miało się okazać, że wskutek podwyżki czynsz przekroczył ów pułap 3 proc.

Np. wspomniany wyżej właściciel kamienicy w Warszawie nie mógłby podnieść czynszu z 6 do np. 12 zł za m kw.

Uwaga! Musisz się w związku z tym liczyć w tym roku z dwiema podwyżkami. Np. w styczniu właściciel powiadomi cię, że od kwietnia stawka czynszu wzrośnie do 3 proc. aktualnych kosztów odtworzeniowych (np. w Warszawie - do 11,26 zł za m kw.). Wówczas kolejną - maksymalnie 10-proc - właściciel mógłby wprowadzić nie wcześniej niż po pół roku.

Porozmawiaj z właścicielem

Oczywiście najpewniej nie każdy właściciel skorzysta z takiej możliwości. Jeśli nie chcesz się denerwować, najlepiej już dziś zapytaj go o plany podwyżkowe. Jeśli uznasz, że podwyżka może być zbyt wysoka w stosunku do twoich możliwości, zamiast się oburzać, spróbuj negocjować. Przecież nie każdy właściciel jest bezwzględnym krwiopijcą.

Jeśli jesteś porządnym lokatorem, raczej możesz być spokojny. Ale wielu lokatorów na to miano z całą pewnością nie zasługuje. Poza tym spróbuj zrozumieć właściciela, który odziedziczył czynszówkę z kwaterunkowymi lokatorami i musi łożyć na jej remonty, nie mając z tego nic. W dodatku wielu właścicieli kamienic przez kilkadziesiąt lat musiało patrzeć, jak popadają one w ruinę. Teraz chcieliby je wyremontować, ale na to są potrzebne duże pieniądze. W pierwszej kolejności sięgną do kieszeni swoich lokatorów, zwłaszcza tych, o których wiedzą, że mają z czego płacić.

Ratunek w samorządzie

Jeśli czynsz przerośnie twoje możliwości i zajrzy ci w oczy widmo eksmisji, ostatnią deską ratunku może być gmina. Ustawa umożliwi samorządom wynajmowanie mieszkań od prywatnych właścicieli, a następnie podnajmowanie ich lokatorom o niskich dochodach (oczywiście za niższy czynsz). Jednak pomoc gminy (czytaj też obok) na niewiele się zda, jeśli właściciel odmówi, bo chce się ciebie pozbyć, a czynsz służy mu jako środek do osiągnięcia tego celu.

Wtedy będziesz musiał znaleźć sobie inne lokum albo... czekać na eksmisję do lokalu socjalnego. Ustawa gwarantuje go (minimum 5 m kw. pokoju na osobę): kobietom w ciąży, rodzinom z niepełnoletnim dzieckiem, osobom obłożnie chorym, osobom niepełnosprawnym, emerytom i rencistom, bezrobotnym, "osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy w uchwale".

Ponadto w lutym wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, w której art. 1046 zakaże tzw. eksmisji "na bruk".

Uwaga! Posłowie SdPL przeforsowali przepis w ustawie, który nie pozwala właścicielom na pozbycie się z czynszówki samotnych osób, które ukończyły 75 lat i nie mają nikogo, to mógłby się nimi opiekować (kogoś zobowiązanego do świadczeń alimentacyjnych). Ustawa mówi, że wypowiedzenie najmu staruszce lub staruszkowi stanie się skuteczne dopiero... w chwili jego śmierci.

Jednak jest też i druga strona tego medalu. Rząd ostrzega, że ten przepis może być groźny dla tych lokatorów, którzy są bliscy osiągnięcia wieku ochronnego. Nie wykluczone, że to ich w pierwszej kolejności zechcą się teraz pozbyć niektórzy właściciele.

Awantura o czynsze

Gdy na początku grudnia Sejm skierował nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów do Senatu pisaliśmy, że najpewniej przejdą rozwiązania zaproponowane przez rząd. Co prawda zakładały one uwolnienie czynszu, ale ale równocześnie zawierało swego rodzaju bezpiecznik. Rząd chciał, by właściciele mieli wybór: albo podnoszą swoją obecną stawkę maksymalnie o 10 proc. rocznie bez żadnych ceregieli, albo żądają więcej, narażając się na proces z lokatorami.

Rząd przekonywał, że większość właścicieli zdecyduje się bądź na stopniowe 10- proc. podwyżki, bądź spróbuje negocjować z lokatorami wyższe, niczego im nie narzucając. Byle uniknąć sądu.

Tymczasem tuż przed świętami Sejm głosami SdPl, SLD, PiS, LPR i Samoobrony - przy sprzeciwie rządu i PO - przyjął senacką poprawkę, która mówi, że jeśli wysokość czynszu przekroczy pułap 3 proc., wtedy podwyżki nie mogą być większe niż 10 proc. rocznie. Sęk w tym, że czynsze nie przekraczają dziś 3 proc., bo - jak wyjaśniliśmy wyżej - nie mogą. A to w praktyce oznaczałoby, że pierwsza po Nowym Roku podwyżka może być dowolnie duża! Dopiero kolejne objąłby 10-proc. ogranicznik.

Po naszych publikacjach posłowie i senatorowie w ciągu zaledwie jednego dnia poprawili ustawę w taki sposób, że po 1 stycznia 2005 r. uniemożliwi ona właścicielom podwyższanie czynszu o więcej niż 10 proc. rocznie (gdyby miał on przekroczyć poziom 3 proc. kosztów odtworzeniowych).

Oczywiście posłowie i senatorowie, którzy byli sprawcami tego zamieszania, nie przyznają się do błędu. Twierdzą, że poprawili ustawę, aby uspokoić lokatorów, niepotrzebnie niepokojonych przez "Gazetę". Kto ma rację? Oto co na swojej stronie internetowej napisało Ogólnopolskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości:

"Lokatorzy prywatnych kamienic mogą spodziewać się relatywnie dużych podwyżek czynszów, nawet o około 100 proc. Tak duże podwyżki wręcz wymusza ustawodawca (...).Tymczasem projekt rządowy nie miał tej swoistej presji ekonomicznej. Umożliwiał rozłożenie podwyżek w czasie zgodnie z wolą właściciela. Na czym polega presja ekonomiczna na duże pierwsze podwyżki? W przypadku pierwszej niewielkiej podwyżki, w wyniku której roczny czynsz chociażby minimalnie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej osiągnięcie poziomu rynkowego po serii limitowanych 10-proc. podwyżek nastąpi dopiero po około 10 latach. Tymczasem uchwalona ostatecznie ustawa pozwala na nielimitowaną jednorazową podwyżkę urynkawiającą czynsz, a następnie na dalsze podwyżki korekcyjne o 10 proc. rocznie. Wprowadzając staranie przygotowaną szokową podwyżkę właściciel oszczędza zatem około 10 lat i zyskuje za ten okres wysoki czynsz rynkowy".

Zniknie groźna luka

Właściciel nie będzie mógł się ciebie pozbyć pod pretekstem, że potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskich. Dziś, wymawiając najem z trzyletnim wyprzedzeniem, nie musi wskazywać osoby, która zajmie zwolniony lokal. Po 1 stycznia właściciel będzie zobowiązany wskazać taką osobę.

Dodajmy, że jeśli wykorzysta on ten przepis wyłącznie jako pretekst do pozbycia się lokatora i nie zamieszka w opróżnionym mieszkaniu, ten może wrócić do niego na dotychczasowych warunkach albo zażądać odszkodowania. Właściciel musiałby sfinansować przeprowadzkę oraz wypłacić "karę ustawową w wysokości 15 proc. wartości odtworzeniowej lokalu".

W gminnych też podwyżki

Prawdopodobnie podwyżki nie ominą także tych lokatorów, którzy mieszkają w tzw. zasobach publicznych, czyli w czynszówce należącej do gminy, skarbu państwa czy przedsiębiorstwa państwowego. Czynsze z reguły są tam stosunkowo niskie, rzędu 2-3 zł za m kw. Ale po 1 stycznia może się to zmienić, bo np. gminy będą mogły wywindować czynsze, a następnie obniżyć je, ale tylko niektórym lokatorom (jeśli o to poproszą). Oczywiście szansę na taką obniżkę (na rok z możliwością przedłużenia) mają tylko najubożsi, którzy w dodatku udowodnią swoją złą sytuację materialną.

Niepewny los ograniczenia

Przepis ograniczający podwyżki czynszów najprawdopodobniej trafi do Trybunału Konstytucyjnego (organizacje właścicielskie już zapowiedziały, że podejmą stosowne działania). Ponadto - zdaniem rządu - utrzymanie reglamentacji czynszów grozi Polsce przegraną przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu. Właściciele zacierają więc ręce, bo liczą, że ewentualna wygrana gdyńskiej właścicielki Marii Hutten-Czapskiej, która wystąpiła o blisko 134 tys. euro odszkodowania, otworzy drogę do podobnych roszczeń.

Kropla w morzu wydatków

Czynsz płacony właścicielowi to dziś przeciętnie zaledwie 20-25 proc. kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania. Znacznie większy udział w wydatkach lokatorów mają opłaty niezależne od właściciela, czyli m.in. za prąd, ciepło, gaz, wodę, wywóz śmieci i ścieki.

Po pieniądze do gminy

Rosnący czynsz wcale nie musi być kamieniem u szyi ciągnącym w otchłań eksmisji. Kołem ratunkowym może być wypłacany przez gminę dodatek mieszkaniowy. To dopłata do kosztów utrzymania mieszkania. Żeby ją dostać (reguluje to ustawa o dodatkach mieszkaniowych), nie można mieć zbyt wysokiego dochodu ani zbyt dużego mieszkania czy domu.

Od 1 stycznia 2005 r. podwyższone zostaną progi dochodowe uprawniające do otrzymania takiego dodatku. I tak:

•  w gospodarstwie wieloosobowym próg ten wzrasta z obecnych 110 do 125 proc. kwoty najniższej emerytury, czyli z obecnej kwoty 618,84 zł do 703,22 zł na osobę;

•  w przypadku gospodarstwa jednoosobowego próg dochodowy wzrasta ze 160 do 175 proc. kwoty najniższej emerytury, czyli z 900,13 do 984,51 zł.

Jeśli zarabiasz więcej, dostaniesz gminną dotację, o ile kwota nadwyżki nie przekracza wysokości dodatku. Obniża się go wtedy o tę przekraczającą kwotę.

Z badań Instytutu Rozwoju Miast wynika, że w 2003 r. najwyższe dodatki dostawali lokatorzy w prywatnych czynszówkach (średnio po 190 zł) i czynszówkach zakładowych (161 zł), zaś najmniejsze - właściciele mieszkań (126 zł) i domów jednorodzinnych (średnio po 87 zł).

Skomentuj:
Czynsze pod kontrolą - informator
Zaloguj się

Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX